El crowdfunding inmobiliario es una buena herramienta para añadir un punto más de diversificación a tu cartera de inversiones. Por ello hoy quiero presentar Urbanitae, la cual es una plataforma con la que podrás invertir en inmuebles sin comprar casa directamente y como un profesional.
En este artículo te cuento cómo funciona, sus ventajas, desventajas y por qué forma parte de mi cartera de inversión.
-- Índice de Contenidos --
Qué es Urbanitae
Urbanitae Real Estate PFP es una plataforma de crowdfunding inmobiliario española nacida en 2017. A través de ella puedes invertir en grandes proyectos inmobiliarios normalmente reservados para profesionales con pequeñas aportaciones.
Para entender qué es Urbanitae antes hay que aclarar qué es el crowdfunding inmobiliario. Básicamente consiste en juntar el dinero de muchos pequeños ahorradores o inversores para invertirlo de forma conjunta en proyectos inmobiliarios. Así es como pueden acceder a promociones que requieren mucho dinero de entrada como inversión inicial.
Con el crowdfunding inmobiliario inviertes en ladrillo o bienes raíces sin tener que comprar una casa directamente para alquilar, por ejemplo. Además, puedes acceder a mercados diferentes al residencial, como el de oficinas, locales, trasteros, garajes o el industrial, por ejemplo.
Características de la inversión en Urbanitae
¿Qué ofrece Urbanitae? Estas son las cualidades de la plataforma de crowdfunding inmobiliario
Seguridad
¿Es seguro invertir en Urbanitae? Desde el punto de vista regulatorio sí. En caso contrario puedes estar seguro de que este análisis de Urbanitae habría empezado con otras palabras. Además, no formaría parte de mis inversiones.
En este caso, Urbanitae está inscrita en la CNMV con el número de licencia 29 como PFP o plataforma de financiación participativa. Esto quiere decir que la CNMV vigila y regula su actividad.
Por lo que es una empresa con la que invertir de forma segura y fiable.
Inversión mínima y máxima
Esta es una de las ventajas o desventajas de Urbanitae, según se mire. ¿Cuánto puedes invertir en Urbanitae? La inversión mínima por proyecto es de 500€.
La máxima dependerá del tipo de inversor que seas. Para los inversores no acreditados (la mayoría), la cantidad es de 3.000€ por proyecto. Además, tampoco podrás superar los 10.000€ al año para el total de tus plataformas de crowdfunding y crowdlending.
Aunque para calificar como inversor acreditado puedes hacerlo generalmente respondiendo un pequeño test o con algunos documentos que te podrán solicitar para demostrar tus conocimientos financieros o tu capacidad financiera o patrimonio.
Liquidez
¿Cuándo vas a poder recuperar la inversión en Urbanitae? La respuesta dependerá de cada proyecto, pero como norma general prepárate para esperar algun tiempo.
La inversión inmobiliaria es poco líquida, lo que implica que no puedes rescatar tu inversión en cualquier momento. Los plazos en este caso son menores que cuando compras una casa y van normalmente desde los 12 meses hasta los 24 meses de media.
Esto no quiere decir que tu dinero tenga que estar bloqueado todo ese tiempo necesariamente. Urbanitae trabaja con diferentes tipos de proyectos y algunos generan rentas mensuales que la plataforma reparte periódicamente.
Lo que no encontrarás en Urbanitae es un mercado secundario ni opciones de recompra, habituales en las plataformas de crowdlending.
Rentabilidad
Rentabilidades pasadas no aseguran rentabilidades futuras, seguro que ya lo sabes. Aunque más adelante volveremos a hablar de ello, la rentabilidad es una de las características de Urbanitae.
El beneficio medio de sus proyectos ronda el 15% anual.
Comisiones
¿Hay que pagar por invertir en Urbanitae? No de forma directa pero sí indirecta. La plataforma sólo cobra una comisión de originación de entre el 5% y el 7% del capital que recaude para cada proyecto.
Esta comisión ya se incluye dentro de las cuentas del proyecto. Como inversor no tendrás que pagar ni un euro más.
En España y en español
Urbanitae es una empresa española, especializada en el mercado inmobiliario español y que busca proyectos en este ámbito geográfico. Esta es, por ahora, una de sus principales características.
Si buscas invertir en crowdfunding inmobiliario fuera de España hay otras alternativas que te cuento al final del artículo.
 | |
| Regulación | CNMV |
| Año de fundación | 2017 |
| Rentabilidad media | 15% |
| Plazo de inversión | 12-24 meses |
| Inversión Mínima | 500€ |
| Comisiones | 0% para el inversor |
| Ingresos y retiradas | Transferencia bancaria o tarjeta |
| Alta en plataforma | Online con este enlace |
Cómo funciona Urbanitae
El funcionamiento de la plataforma es muy sencillo. Urbanitae busca oportunidades de inversión directamente con promotores inmobiliarios y también recibe propuestas de proyectos.
Sus expertos las analizan y evalúan cada proyecto individualmente y sólo los más atractivos se ofrecen al inversor particular a través de la plataforma.
La documentación que acompaña cada proyecto es una muestra del trabajo de cribado que hace el comité de inversiones de Urbanitae.
Cada proyecto está en la plataforma por un tiempo limitado y se cierran cuando alcanzan el objetivo de financiación. En algunos casos apenas han tardado 15 minutos en hacerlo, aunque no suele ser lo más habitual.
En qué tipo de proyectos puedes invertir
Urbanitae invierte en proyectos del sector residencial, comercial e industrial. Cuando inviertes en un proyecto estás adquiriendo una participación o un porcentaje de la vivienda.
Como con cualquier otro inmueble, hay dos formas estrategias para rentabilizar la inversión: alquiler o venta.
Así es como funciona cada una:
- Estrategia de rentas. Suele desarrollarse en proyectos de oficinas y locales comerciales, aunque no necesariamente. La estructura habitual es compra del inmueble, reforma, alquiler y, por último, la venta. Todos los proyectos terminan con una venta, que es como ganas dinero en Urbanitae, sólo que con estos hay un plazo objetivo donde además se suman ingresos del alquiler.
Aquí puedes ver un ejemplo:
- Plusvalías por venta. Estos proyectos se centran en promociones de obra nueva y compra de viviendas para su reforma y posterior venta. La diferencia es que aquí no se generan rentas, sólo una plusvalía por la venta.
Aquí puedes ver un ejemplo:
Ventajas de Urbanitae
¿En qué destaca Urbanitae y el crowdfunding inmobiliario? Estos son los puntos fuertes de la plataforma para ti como inversor particular:
- Diversificación. Sumar inversión inmobiliaria ofrece un punto más de diversificación a tu cartera de inversión al ser un activo descorrelacionado con otras inversiones como la bursátil. A esto se suma la variedad de proyectos en los que podrás invertir, diversificando también tu riesgo inmobiliario.
- Acceso a mejores oportunidades de inversión. Como ocurre con un fondo de inversión, vas a poder invertir en proyectos que no están al alcance del inversor particular. Para poder entrar en estos proyectos por tu cuenta necesitarías contactos y cientos de miles de euros de partida.
- Apalancamiento. En algunos proyectos es posible que exista una financiación bancaria, esto ayuda a conseguir esas rentabilidades tan altas, ya que el banco también esta participando junto con tu inversión.
- Gestión profesional. El equipo de Urbanitae suma más de 15 años de experiencia en el sector. Estás invirtiendo de la mano de profesionales cualificados que, además, invierten también personalmente en cada uno de los proyectos.
- Simplicidad. Si quieres tener exposición al mercado inmobiliario esta es una forma fácil y sencilla de hacerlo. La plataforma es muy fácil de usar y te da todas las herramientas para que puedas tomar tu decisión. Además, sabes que los proyectos que te presentan ya han pasado un duro proceso de selección.
Desventajas de Urbanitae
Los contras de la plataforma tienen más que ver con las características de la inversión inmobiliaria. Sin embargo, es importante que las tengas claras.
- Poca liquidez. Tendrás que esperar a la finalización del proyecto para recuperar toda la inversión y en ocasiones la venta del inmueble puede tardar más de lo previsto.
- Inversión mínima de 500€. Igual a ti de parece una ventaja, en cuyo caso, enhorabuena. Sin embargo, hay a muchos para los que esta cantidad puede atragantarse. Con 500€ puedes comprar acciones de varias empresas, por ejemplo.
- Hay que ser rápido. Los proyectos tienen una duración determinada. Su vida en la plataforma es limitada y los más interesantes vuelan literalmente. El mejor ejemplo es un proyecto de 55 trasteros en Ciudad Lineal que sólo necesitó 15 minutos para sumar los 250.000€ de financiación que buscaba.
- Sin inversión automática. La inversión automática es una característica propia de las plataformas de crowdlending y crowdfunding. Se trata de sistemas que invierten siguiendo una serie de normas previas que tú marcas. Con Urbanitae no existe esta opción porque no aprueban tantos proyectos y porque quieren inversores que revisen personalmente cada proyecto.
Riesgos de invertir en Urbanitae
Dentro de la documentación de cada proyecto el Ceo de Urbanitae, Diego Bestard, habla de los riesgos inherentes a cada propuesta. Este sería un resumen:
- Riesgo comercial. Es el riesgo de vender el activo al precio estimado. Este riesgo está siempre presente y fue una de las causas del colapso del sector en 2008 cuando se compraba suelo y se edificaba sin tener buena parte de la promoción vendida. La forma de contrarrestar este riesgo urbanístico es invertir en proyectos con un buen número de vivienda ya vendidas. En los proyectos de alquiler, el equipo de Urbanitae y la promotora son los que se encargan de estudiar el posible precio de venta para limitar este riesgo.
- Riesgo de plazo. Son las variaciones en los plazos de ejecución de los proyectos, que afectarán a la rentabilidad y ‘retendrán’ tu inversión más tiempo.
- Riesgo de los costes. ¿Has oído hablar de obras que se han ido de presupuesto? En eso consiste el riesgo de los costes: que la obra cueste más de lo previsto. Para evitarlo, Urbanitae selecciona muy bien a los promotores y tiene en cuenta este tipo de indicadores.
Cómo invertir con Urbanitae
Requisitos
¿Qué necesitas para entrar en Urbanitae? Basta con ser mayor de edad y residente fiscal en España o disponer de un NIF expedido por el Gobierno español.
Por supuesto, también necesitarás disponer de 500 € para realizar tu primera inversión.
Cómo abrir cuenta
Abrir una cuenta y empezar a invertir con Urbanitae es tan sencillo y transparente como el funcionamiento de la propia plataforma. Podrás hacerlo todo de forma online y en menos de 10 minutos.
Puedes darte de alta a través de este enlace
Urbanitae necesitará hasta un día para validar tu cuenta, que por defecto será como inversor no acreditado. (Una vez aprobada la cuenta podrás solicitar la acreditación como inversor acreditado)
Cómo invertir en tu primer proyecto
Con la cuenta abierta sólo tendrás que ingresar el dinero que quieras invertir. La aportación inicial debe ser de por lo menos 500€ y puedes hacerla por transferencia o con tarjeta de crédito. Con esta última opción tendrás que pagar una comisión por la tarjeta.
Por ejemplo, puedes ingresar 2000€ en Urbanitae y repartir ese capital entre distintos proyectos.
A partir de este punto lo que te queda es analizar los proyectos que veas en la plataforma. Urbanitae divide sus proyectos entre proyectos abiertos, que son en los que puedes invertir, y proyectos en estudio, que son los que están analizando.
En todos los casos podrás ver el tipo de proyecto, el plazo de la inversión y la rentabilidad estimada. Si el proyecto está en estudio y aprobado, podrás ver los días que faltan hasta que se abra el plazo de inversión
Una vez dentro de cada proyecto tendrás acceso a toda la documentación necesaria para evaluarlo, desde las cifras económicas hasta información del promotor y números sobre la rentabilidad estimada.
Para invertir en el proyecto sólo debes hacer click y decidir qué cantidad quieres aportar. A partir de ahí sólo queda esperar hasta que el proyecto sume el capital objetivo.
Cómo funciona la inversión
La inversión en los proyectos se realiza a través de una Sociedad Limitada que constituye Urbanitae (donde entras tú) con el promotor normalmente. Lo que tú tienes como inversor es una participación en esa SL, que es la que invertirá y recogerá el beneficio que después repartirá entre los partícipes.
Esta fórmula sirve para compartimentar la inversión y que cada proyecto sea independiente del resto. Así, en caso de quiebra de una promotora, el proyecto podría seguir adelante.
Desde un punto de vista práctico, tendrás participaciones en una SL por cada proyecto en el que inviertas. Si todo esto te está dando vértigo, no te preocupes, porque Urbanitae se encarga de todos los trámites y centraliza toda la información que necesitas saber.
Preguntas frecuentes
Qué rentabilidad puedo obtener
La rentabilidad depende de cada proyecto. El rango es de lo más amplio y va desde el 10% hasta más de 30%, como has visto en alguno de los ejemplos anteriores.
La rentabilidad media anual es del 15%.
Qué información hay de cada proyecto
Para poder valorar adecuadamente cada proyecto de Urbanitae, la plataforma ofrece mucha información de utilidad.
En la ficha de cada proyecto puedes ver:
- Una estimación del beneficio en función del dinero que inviertas.
- Descripción del proyecto.
- Estructura de la inversión y qué capital aporta el promotor y los inversores de Urbanitae.
- Un resumen de la oportunidad de inversión o por qué invertir.
- La rentabilidad estimada.
- Cuándo recuperarás el dinero.
- Riesgos del proyecto.
A esto se suma la información económica e información sobre el promotor:
Por último, puedes ver documentación adicional sobre el estado de la solicitud de licencia de obras, notas simples del Registro e incluso los datos del catastro.
¿Qué pasa si un proyecto no consigue la financiación?
En este caso Urbanitae puede ampliar el plazo para alcanzar el objetivo. Si no se alcanza igualmente, se devolverán los fondos depositados y la plataforma no cobrará nada, ya que sólo percibe su comisión cuando los proyectos logran la financiación objetivo.
Cuando recibirás el beneficio de tu inversión
Cada proyecto te informa de los plazos e hitos de la inversión. En otra palabras, cuándo puedes esperar recuperar tu inversión y cómo lo harás.
Salvo los proyectos de rentas, con los que puedes cobrar un dividendo mensual o trimestral por los alquileres, cobrarás cuando se venda la vivienda o el proyecto inmobiliario en cuestión. En ese momento recibirás un dividendo por parte de la Sociedad Limitada a través de la que se arquitectura la inversión.
¿Qué pasa si quiebra la promotora o Urbanitae?
Como tú inviertes en una sociedad limitada (SL), si quiebra Urbanitae, la promoción seguirá adelante con la promotora y tú recibirás los beneficios de la inversión.
En caso de que quiebre la promotora, desde Urbanitae se encargarán de seguir adelante. De hecho, cuentan con un protocolo concreto de actuación que por ahora no han tenido que usar nunca.
Fiscalidad de las inversiones en Urbanitae
¿Hay que pagar impuestos por las inversiones en Urbanitae? Sí, como con todas tus inversiones.
En este caso tendrás que pagar en el IRPF por los dividendos que recibas. Estos dividendos se consideran un rendimiento de capital inmobiliario al hacer la declaración de la renta. La traducción es que pagarás entre un 19% y un 26% de tus beneficios.
La escala concreta es la siguiente:
| Tramos IRPF 2021 para las rentas del ahorro | |
|---|---|
| Rentas del ahorro | Tipo impositivo |
| 6.000 – 50.000 € | 21 % |
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| 50.000 – 200.000 € | 23 % |
| Más de 200.000 € | 26 % |
Al tratarse de un rendimiento de capital mobiliario, las plusvalías no podrán usarse para compensar pérdidas patrimoniales de otras inversiones como fondos de inversión o acciones. Sí que podrás compensar un máximo del 25% de esas ganancias al sumar todas tus inversiones para dar con la base imponible del ahorro en el IRPF.
Tampoco podrás aplicar la deducción por inversión en empresas de reciente creación, por mucho que inviertas en una SL nueva. En primer lugar porque el equity de los proyectos suele superar el límite de 400.000€ que marca la norma y el segundo porque Hacienda puede entender que el proyecto se dedica a la gestión de un patrimonio inmobiliario y no a la promoción de vivienda.
¿Cómo funciona el prefunding?
La rapidez con la que se liquidan los proyectos ha llevado a Urbanitae a crear un sistema de pre-inversión. Gracias a él podrás invertir entre 24 y 48 horas antes de que el proyecto sea público en la plataforma.
Así se aseguran que los inversores más interesados no pierden la oportunidad de inversión. Si este prefunding supera el objetivo de financiación se reducirán las cantidades de forma proporcional para que todos los inversores puedan participar.
Urbanitae o Housers
Podría hablar de Housers o Urbanitae en el apartado de alternativa, pero es mejor dedicarle su espacio propio.
Housers fue la plataforma de crowdfunding inmobiliario pionera en España. Comenzó con un modelo de negocio muy parecido al de Urbanitae, pero ha dado un giro radical a lo largo de los años por diferentes motivos.
Al modelo que ya has visto, Housers fue añadiendo alternativas de inversión de lo más variopinta en nuevos sectores. También sumó un mercado secundario donde puedes vender las participaciones de los proyectos en los que inviertes (con descuentos, eso sí) o invertir en él.
A día de hoy Housers se ha convertido más en una plataforma de crowdlending, donde se realizan préstamos a promotoras y empresas a un tipo fijo, sin entrada en el capital. Es decir, no eres ya propietario de la vivienda, sino un prestamista.
Este cambio de enfoque hace toda la operativa de Housers sea diferente, incluida la forma de valorar los proyectos. El resultado práctico ha sido un aumento de proyectos fallidos dentro de la plataforma, lo que ha motiva que una parte de sus inversores hayan demandado a Housers.
Opiniones sobre Urbanitae
¿Qué opinan los usuarios de Urbanitae? ¿Cómo valoran la plataforma? En su mayoría de forma muy positiva.
Urbanitae cuenta con una puntuación de 4,6 sobre 5 en TrustPilot y menos de un 2% califican el servicio como malo o muy malo.
De la plataforma los usuarios destacan la atención, el asesoramiento y la sencillez para darse de alta y operar.
Mi Opinión Personal
¿Y qué pienso yo de Urbanitae? Como ya te he adelantado, es la única plataforma de crowdlending inmobiliario en la invierto actualmente y estoy más que satisfecho.
Hasta ahora he participado en varias promociones y no he tenido ningún tipo de percance.
A nivel de trato, han contactado conmigo de forma proactiva para conocer mi experiencia y no he tenido problemas en acceder a Diego Bestard y al resto de profesionales cuando he necesitado resolver mis dudas.
Por lo que en resumen: Urbanitae es una opción de inversión muy interesante, ya que te permite acceder al mercado inmobiliario y de bienes raíces de una forma sencilla y segura.
Además su modelo de negocio es bastante justo y atractivo para todos, tanto para el promotor inmobiliario que puede conseguir financiación de forma más económica, como para el inversor que puede acceder a este tipo de inversiones con poco capital, como para Urbanitae que consigue generar negocio haciendo de intermediario.
Puntuación de sus características
Opiniones de Urbanitae
-
Facilidad de uso
-
Transparencia
-
Rentabilidad
-
Comisiones y gastos de gestión
-
Servicio de atención al cliente
Opinión final
Después de analizar en profundidad e invertir en numerosos proyectos, valoramos a Urbanitae con la siguiente puntación:
Alternativas
Para mi Urbanitae es la mejor plataforma de crowdfunding inmobiliario en España, pero es justo reconocer que no está sola. Hay alternativas de inversión. Estas son las que me parecen más interesantes:
- iCrowdhouse. Muy profesionales y también con mucha experiencia. Empezaron centrados en inversores con algo más de patrimonio y ahora han rebajado el punto de entrada a 500€. Funcionan de forma muy similar a Urbanitae.
- EstateGurú. Esta plataforma de origen estonio es más cercana al crowdlending tradicional por su forma de trabajar que a Urbanitae. Cuenta con más de 100.000 inversores en todo el mundo y permite desarrollar estrategias automáticas de auto inversión desde 50€.
- EvoEstate. Es un Marketplace que permite a los inversores invertir en las 19 principales plataformas europeas de financiación colectiva del sector inmobiliario desde una sola cuenta. Entre ellas se puede invertir en proyectos de Urbanitae desde solo 100€
Para terminar, puedes indicarnos en los comentarios tu experiencia con Urbanitae.
También, te invito a que te unas a la comunidad de Dinero x Dinero para que puedas recibir las últimas novedades en materia de inversiones, proteger el capital y aumentar el patrimonio.
Buenos días,
Enhorabuena por tu Blog. Me gusta mucho. Quisiera compartir mi experiencia con Urbanitae : Es cierto que son muy transparentes a la hora de explicar los riesgos de cada inversión. Para eso se cubren en salud. No se les puede reprochar no avisarte de dichos riegos.
Sin embargo, el rol principal de urbanitae es el estudio exhaustivo y la selección de los proyectos para minimizar los riesgos de cara al inversor. En mi opinión la selección del riesgo que hacen es muy deficiente. La realidad es que en los 13 primeros proyectos invertidos en urbanitae, ya acumulan un promedio de 4,5 meses de retraso, con la correspondiente caída de rentabilidad. A medida que pasan semanas y meses, los demás proyectos también empiezan a sufrir retrasos. Al principio no lo sabes, pero a medida que pasa el tiempo empiezan los problemas. En conclusión, no los recomendaría por los malos resultados según mi experiencia basada en más de 25 proyectos invertidos entre 2021 y 2023. Estoy a tu disposición para mas información.
Buenas Cedric,
Gracias por tu comentario y por compartir tu experiencia. Yo por mi parte he invertido en 19 proyectos de Urbanitae, es cierto que algunos llevan retrasos, unos estimando mas rentabilidad y otros con menos rentabilidad esperada de la inicial, pero por ahora ando tranquilo con los proyectos invertidos. También he bajado mi frecuencia de participación en Urbanitae para centrarme en otros proyectos mas enfocados a rentas mensuales.
Saludos